過去五年，FCC 一直密切監測加拿大農田租金，並研究農田價值增長對其租金的影響。根據FCC 農田價值報告，2024 年平均農田價值顯著增長了 9.3%。雖然這一增長率與近年來相比有所放緩，但仍然相當高。相比之下，現金租金的趨勢則較為溫和。過去五年，加拿大的租金與房價比率在 2020 年的 2.70% 和 2024 年的 2.50% 之間波動。
土地租賃是管理財務風險的重要商業決策。租賃土地時協商的期限、條件和選擇對租賃市場趨勢有很大影響。這可能導致租賃協議在短期內滯後於農田價值的變化。
租金與價格比率分析
雖然農業領域使用不同類型的租賃協議，例如作物共用；但本分析重點關注現金租賃協議，其衡量標準如下：
租金與價格比率（RP）（以％計算）=每英畝現金租金/每英畝耕地價值
2024年全國平均RP比率為2.50%，與上一年的2.52%非常相似（表1）。不列顛哥倫比亞省沒有公佈該省的比率，因為該省多個地區的數據被認為不足以提供準確的平均RP比率。
表1：2024年各省租金與房價比率，各省最低和最高範圍，包括2020年以來的RP比率
儘管薩斯喀徹溫省和新不倫瑞克省的農田價值在2024年同期強勁增長，但其RP比率卻沒有變化。這些省份的租賃市場迅速調整，以反映農田價值的變化。其他省份的反應較慢，每英畝租金幾乎沒有變化，導致RP比率較低。
與購買農田相比，租賃農田提高了年度現金流
當企業旨在擴大土地基礎併發展業務時，租賃可以成為其戰略規劃中不可或缺的組成部分。為了比較現金租賃協議與購買土地的現金流優勢，我們假設首付比例為 25%，攤銷期為 25 年，從新購地成本中減去土地租賃成本（圖 1、2 和 3）。根據全省的 RP 比率，租賃與購買的現金流優勢在不同地區可能存在顯著差異。
由於草原地區2024年的RP比率保持穩定，租賃土地的現金流優勢略高於購買土地。受較低利率的影響，租金優勢增幅在每英畝5至10美元之間，這部分抵消了與新購土地付款相關的農田價值上漲（圖1）。自2020年以來，阿爾伯塔省的租金優勢每英畝增加了77美元，薩斯喀徹溫省每英畝增加了58美元，曼尼托巴省每英畝增加了95美元。
圖1：草原地區租賃土地與新購土地每英畝盈利能力的差異
安大略省和魁北克省的生產商通過租賃協議獲得了比購買土地更好的現金流。從
2020年到2024年，安大略省的租金優勢每英畝增加了620加元，魁北克省的租金優勢每英畝增加了
368加元（圖2）。
圖2：安大略省和魁北克省租賃土地與新購土地每英畝盈利能力的差異
新不倫瑞克省和新斯科舍省的租賃協議現金流較土地購買有所改善（圖3）。2020年至2024
年，新不倫瑞克省的租金優勢每英畝增加了103加元，而新斯科舍省每英畝增加了44加元，增幅為加拿大最低。2020年，愛德華王子島（PEI）的生產者從購買土地中獲得的現金流優於租賃土地，是加拿大唯一一個地區。由於租賃市場的調整，愛德華王子島的土地價格比率在過去5年中在加拿大降幅最大，這使得租賃的現金流優勢每英畝提高了147加元。
圖3：加拿大大西洋地區租賃土地與新購土地每英畝盈利能力的差異
儘管 2024 年通過租賃可以改善現金流，但在簽訂新的土地租賃協議以滿足運營要求之前，仔細評估生產成本始終是明智之舉。
自 2020 年以來，購買土地的升值凸顯了擁有土地的好處
先前的圖表展示了近年來租賃農田相對於購買農田的年度現金流優勢。然而，這種分析並未考慮購買農田的一大主要優勢，即土地價值升值。利用RP比率的歷史數據，我們可以比較2020年購買與租賃農田的情況，以及五年內土地升值對現金流的影響。為簡單起見，我們假設租金五年內固定為2020年的利率，所購土地鎖定同一期限，產生的額外現金流按10年期加拿大債券利率資本化。
除愛德華王子島外，所有省份的租賃土地都比購買土地更有利於現金流（圖4）。2020年，薩斯喀徹溫省的生產商通過租賃而非購買土地，五年內每英畝土地增加了140加元的額外現金流，阿爾伯塔省每英畝增加了490加元，曼尼托巴省每英畝增加了365加元，魁北克省每英畝增加了1430加元，安大略省每英畝增加了1975加元。新斯科舍省和新不倫瑞克省也看到了租賃優勢。在愛德華王子島，由於當時的租賃價格是全國最高的，因此在2020年購買土地實際上帶來了更高的年度現金流。因此，與購買相比，選擇在2020年租賃土地將導致每英畝土地累計現金流為-210加元。
圖4：回顧2020年農田購買或租賃選擇與現金流和農田價值增值的關係
另一方面，如果一家企業在2020年購買了土地，其土地價值將會上漲。例如，在草原省份，農田價格每英畝上漲了1,200至1,500加元（圖4）。在加拿大中部，自2020年以來，土地價值上漲更為顯著，魁北克省農田價值平均上漲近6,000加元，安大略省農田價值平均上漲近9,200加元。在加拿大沿海省份，土地價值漲幅從新斯科舍省的500加元到愛德華王子島的2,200加元不等。
底線
租賃或購買農田的選擇取決於多種因素，例如，將租賃通常帶來的現金流收益與全國農田價值顯著上漲所帶來的資產增值進行比較。生產者在評估選擇時，必須考慮自身獨特的財務狀況以及對租金和農田價值的未來預期，最終在短期盈利能力和長期資產增值之間取得平衡。
新聞來源：https://www.fcc-fac.ca/en/knowledge/economics/2024-farmland-rental-rates
